Je hebt een baan, een goed inkomen en eindelijk een woning gevonden die bij je past. Je doet een bod, het bod wordt geaccepteerd en je denkt: yes, mijn eerste huis!
Totdat je gaat rekenen.
Want een hypotheek financiert maximaal 100% van de marktwaarde van de woning. En naast de aankoopprijs krijg je te maken met allerlei bijkomende kosten. Opeens heb je duizenden euro's eigen geld nodig.
Maar wat als je dat geld niet hebt?
En wat als je ouders je ook niet financieel kunnen helpen? Moet je je aankoopplannen dan maar uitstellen totdat je voldoende hebt gespaard?
Niet per se. Er zijn situaties waarin je ook zonder veel eigen spaargeld een woning kunt kopen. We leggen je twee mogelijkheden uit.
Eerst: met welke kosten krijg je te maken?
Bij het kopen van een woning komen verschillende kosten kijken. Denk bijvoorbeeld aan:
Overdrachtsbelasting: 2% van de aankoopprijs. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je je eerste woning en voldoe je aan de voorwaarden? Dan kun je in 2026 gebruikmaken van de startersvrijstelling bij een woning met een waarde tot €555.000.
Notariskosten: ongeveer €2.000
Taxatiekosten: ongeveer €750
Hypotheekadvies: ongeveer €2.500 tot €3.000
Vooral voor starters kan dat een behoorlijk bedrag zijn.
Heb je al een koopwoning en verkoop je die om een nieuwe woning te kopen? Dan kun je de bijkomende kosten vaak betalen uit de overwaarde van je huidige woning.
Maar als je voor het eerst een huis koopt, heb je die overwaarde natuurlijk nog niet.
En daar ontstaat het probleem: je kunt de woning misschien prima betalen, maar je hebt niet zomaar €10.000 of €15.000 op je spaarrekening staan.
Gelukkig zijn er mogelijkheden.
Optie 1: scherp aankopen
Een hypotheek mag maximaal 100% van de marktwaarde van de woning bedragen. Daarom wordt een woning waarvoor je een hypotheek nodig hebt, meestal getaxeerd.
En daar kan een kans ontstaan.
Stel: een woning staat te koop voor €350.000. Je hebt onderzoek gedaan en verwacht dat de woning ongeveer €350.000 waard is. Misschien heb je zelfs een makelaar gesproken of een indicatie van de waarde laten maken.
Vervolgens lukt het jou om de woning te kopen voor €340.000.
Dan betaal je dus €340.000 voor een woning die bijvoorbeeld €350.000 waard is.
Die €10.000 verschil tussen aankoopprijs en marktwaarde kan in sommige situaties ruimte creëren om een deel van je bijkomende kosten mee te financieren.
Een voorbeeld
Je koopt de woning voor €340.000.
De bijkomende kosten zijn bijvoorbeeld:
Overdrachtsbelasting: €6.800
Hypotheekadvies: €2.500
Notariskosten: €2.000
Taxatiekosten: €750
Totale bijkomende kosten: €12.050
Je hebt dus in totaal €352.050 nodig:
€340.000 + €12.050 = €352.050
Maar de woning is volgens de taxatie €350.000 waard. Je maximale hypotheek is dan in dit voorbeeld €350.000.
Je komt dan nog €2.050 tekort.
Dat is een heel ander verhaal dan wanneer je de volledige €12.050 zelf zou moeten betalen.
Het klinkt misschien simpel, maar scherp aankopen is natuurlijk niet altijd makkelijk. Je moet een woning onder de marktwaarde weten te kopen én de uiteindelijke marktwaarde moet ook door de taxateur worden vastgesteld.
Toch kan het voor een starter een interessante mogelijkheid zijn.
Optie 2: aankoopkosten betalen met een persoonlijke lening
Een andere mogelijkheid is om naast je hypotheek een persoonlijke lening af te sluiten.
Met die persoonlijke lening financier je bijvoorbeeld (een deel van) de bijkomende kosten.
Maar hier is wel een belangrijke kanttekening bij:
een persoonlijke lening heeft invloed op hoeveel hypotheek je kunt krijgen.
De bank kijkt namelijk niet alleen naar je inkomen en de gewenste hypotheek, maar houdt ook rekening met de maandelijkse verplichting van je persoonlijke lening.
Je kunt dus niet zomaar zeggen: "Ik leen de maximale hypotheek en daarnaast nog €12.000 voor de kosten."
Je maximale hypotheek wordt hierdoor lager.
Een voorbeeld
Stel dat je een woning koopt voor €350.000.
De bijkomende kosten zijn:
Overdrachtsbelasting: €7.000
Hypotheekadvies: €2.500
Notariskosten: €2.000
Taxatiekosten: €750
Totale bijkomende kosten: €12.250
Stel dat je op basis van je inkomen maximaal ongeveer €385.000 aan hypotheek zou kunnen krijgen.
Daarbij hoort in dit voorbeeld een maximale toegestane woonlast van ongeveer €1.976 per maand.
Je wilt een hypotheek van €350.000 afsluiten. Stel dat deze hypotheek een maandlast heeft van €1.662.
Dan blijft er binnen de berekening:
€1.976 - €1.662 = €314 per maand
over voor de maandlast van een persoonlijke lening.
Stel dat je vervolgens een persoonlijke lening afsluit waarbij je €153 per maand betaalt.
Dan kan er binnen deze voorbeeldberekening voldoende ruimte zijn om zowel de hypotheek als de persoonlijke lening te dragen.
Je hoeft dan dus niet de volledige €12.250 aan eigen geld op tafel te leggen.
Maar let op: dit is een vereenvoudigd voorbeeld. Of deze constructie daadwerkelijk mogelijk is, hangt onder andere af van je inkomen, de hypotheek, de rente, de persoonlijke lening en de geldverstrekker.
Wat is voor jou haalbaar?
Geen of weinig spaargeld hebben betekent dus niet automatisch dat je je droom om een eerste woning te kopen moet opbergen.
Misschien kun je door scherp aan te kopen een deel van de bijkomende kosten opvangen. Of misschien is een persoonlijke lening een mogelijkheid.
Welke oplossing het beste past, verschilt per situatie.
Het belangrijkste is daarom om vooraf goed te laten berekenen wat er mogelijk is. Zo voorkom je dat je enthousiast een bod uitbrengt en er daarna achter komt dat je de bijkomende kosten niet kunt financieren.
Klaar om je eerste huis te kopen?
Heb je een woning op het oog, maar niet voldoende spaargeld om de bijkomende kosten te betalen?
Gooi je plannen dan niet meteen in de koelkast.
Neem contact met ons op. We kijken naar jouw inkomen, de woning die je op het oog hebt en je financiële situatie. Vervolgens bekijken we welke mogelijkheden er zijn om jouw aankoop toch haalbaar te maken.
Want geen groot spaarbedrag hebben, hoeft niet altijd te betekenen dat je geen huis kunt kopen.
